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Alex Vieira Passos - IVAR , novo índice de correção de aluguéis e agora?

Alex Vieira Passos é Advogado, especialista em direito imobiliário urbano e rural ;

13/01/2022 15:26:18
Reprodução

Após uma série de impasses enfrentados durante a pandemia por inquilinos e proprietários de imóveis residenciais por conta da disparada do IGP-M (indexador mais usado em contratos de aluguel), o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (Ibre/FGV) lançou nesta terça-feira um novo índice para a locação de imóveis, o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), lançado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), que vai medir a evolução dos preços de Alugueis no Brasil.

De acordo com a FGV, o IVAR subiu 0,66% em dezembro de 2021, acumulando queda de 0,61% em 12 meses. “O setor imobiliário foi profundamente afetado pelos efeitos da pandemia sobre o mercado de trabalho. O desemprego elevado sustentou negociações entre inquilinos e proprietários que resultaram, em sua maioria, em queda ou manutenção dos valores dos aluguéis, contribuindo para o recuo da taxa anual do índice”, avalia Paulo Picchetti, pesquisador do FGV IBRE e responsável pela metodologia do IVAR.

O novo índice será calculado com base em dados coletados de contratos assinados por inquilinos e locatários, obtidos via empresas administradoras de imóveis, no Rio de Janeiro (RJ), São Paulo (SP), Porto Alegre (RS) e Belo Horizonte (MG).

De acordo com a FGV, o indicador vai refletir melhor o cenário de oferta e demanda do mercado de locação residencial. “O objetivo é medir a evolução dos preços e preencher uma lacuna nas estatísticas nacionais nesse nicho. O índice utiliza valores negociados dos aluguéis em vez de dados de anúncios como base de cálculo. Fazem parte dados como os valores dos contratos novos e dos reajustes de contratos existentes, além das características de cada imóvel”, afirma a FGV.

A divulgação do indicador será mensal e, no lançamento, trará dados de dezembro de 2021.

O IVAR vai substituir o IGP-M? André Braz, coordenador do IPC da FGV/Ibre (Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas), diz que não.

“O IGP-M segue com seu propósito firme e forte. O Ibre sempre lança novos indicadores e esse dará mais visibilidade ao mercado. O uso dos nossos indicadores é escolha dos agentes econômicos”, afirma Braz.

Hoje, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é o indicador mais usado para reajuste de contratos de aluguel, mas não existe uma regra que obrigue as empresas a utilizarem o indicador. Apesar de ser o mais comum, o índice de reajuste é determinado no contrato de locação.

O que motivou a criação de uma alternativa ao IGP-M? Em abril do ano passado, o economista e professor da FGV Paulo Picchetti afirmou que o instituto já estava estudando um novo indicador para substituir o IGP-M.

“A FGV está estudando isso. Estamos em fase preliminar de estudos para encontrar parceiros e metodologia para um novo índice de alugueis. No entanto, do ponto de vista legal, não será um índice para ser adotado com força de lei do reajuste”, afirmou Picchetti, na época.

A ideia é que o indicador tenha maior aderência aos preços praticados no mercado imobiliário, já que o Índice de Preços ao Consumidor – Semanal (IPC-S), da FGV, e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e o IPCA-15, do IBGE, têm parte das informações coletadas para medir a variação do aluguel residencial vindas de ofertas anunciadas.

O IVAR não capta valores de locações por temporada, apenas os valores dos contratos novos e dos reajustes de contratos existentes, além das características de cada imóvel.

Qual foi o efeito da pandemia nessa decisão? A discussão sobre usar ou não o indicador para reajuste de alugueis surgiu com a pandemia. Com a inflação mais alta, o IGP-M passou a ficar na casa dos dois dígitos no acumulado de 12 meses, trazendo fortes reajustes aos inquilinos.

Nos dois anos de pandemia, 2020 e 2021, o indicador fechou com alta de 23,14% e 17,78%, respectivamente. Para se ter uma ideia, em 2019, ano em que ainda não lidávamos com a covid, o IGP-M fechou com alta de 7,30%.

O tema é tão relevante que já parou até no STF (Supremo Tribunal Federal). Segundo a Folha de S.Paulo, a Corte tem um processo parado desde abril que pede aos ministros para determinarem o uso do IPCA no lugar do IGP-M para os reajustes de aluguéis, na tentativa de conseguir uma taxa mais baixa.

Na minha visão, os operadores do mercado e direito imobiliário, que resolveram migrar ao IVAR, ou aqueles que resolverem manter o IGPM, devem incluir travas, para que não ocorra surpresas com o disparo dos índices igual ocorreu em 2021.
 


Alex Vieira Passos
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